Ten artykuł stanowi kompleksowy przewodnik dla wszystkich, którzy uzyskują dochody z najmu prywatnego i zastanawiają się, jaki PIT należy złożyć oraz jak prawidłowo rozliczyć się z fiskusem za rok 2025 (w deklaracji składanej w 2026 roku). Znajdziesz tu precyzyjne informacje dotyczące obowiązujących formularzy, stawek ryczałtu, kluczowych terminów oraz praktycznych wskazówek, które pomogą Ci bezbłędnie wypełnić swoje obowiązki podatkowe.
Jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego w 2026 roku jest ryczałt na PIT-28.
- Przychody z najmu prywatnego w 2026 roku rozlicza się wyłącznie na formularzu PIT-28.
- Obowiązującą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% dla przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Roczne zeznanie PIT-28 za 2025 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku.
- Miesięczne zaliczki na podatek wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu.
- Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą skorzystać z podwójnego limitu 200 000 zł przed zastosowaniem wyższej stawki.
- W ryczałcie nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. amortyzacji, remontów).
Wynajem mieszkania w 2026 roku: Jaki PIT złożyć i jak go poprawnie rozliczyć?
PIT-28: Twój jedyny i kluczowy formularz przy najmie prywatnym
Jeśli uzyskujesz przychody z najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, mam dla Ciebie jasną informację: w 2026 roku, rozliczając dochody za rok 2025, jedynym właściwym formularzem podatkowym jest PIT-28. Nie ma już możliwości wyboru innej deklaracji, co znacznie upraszcza sprawę, ale jednocześnie wymaga precyzyjnego podejścia do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Koniec z wyborem: dlaczego ryczałt jest teraz obowiązkowy dla wszystkich?
Przez wiele lat podatnicy mieli możliwość wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego mogli zdecydować się na zasady ogólne (skalę podatkową) lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ta elastyczność dawała pole do optymalizacji podatkowej, zwłaszcza gdy ponoszone były wysokie koszty związane z nieruchomością. Jednakże, od pewnego czasu (co dotyczy rozliczeń za rok 2025, które będziemy składać w 2026 roku), przepisy uległy zmianie. Obecnie, jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ta zmiana ma na celu uproszczenie systemu, ale dla wielu wynajmujących oznacza konieczność dostosowania się do nowych realiów, w których nie ma już mowy o odliczaniu kosztów.
Najważniejszy termin: Do kiedy musisz złożyć deklarację za 2025 rok?
W świecie podatków terminy są święte, a ich przestrzeganie to podstawa spokoju. Roczne zeznanie podatkowe PIT-28 za 2025 rok należy złożyć w dość szerokim oknie czasowym od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku. Pamiętaj, że do tego samego, ostatniego dnia, czyli 30 kwietnia 2026 roku, musisz również uregulować ewentualną niedopłatę podatku wynikającą z rocznego rozliczenia. Moja rada? Nie zostawiaj tego na ostatnią chwilę; im wcześniej się tym zajmiesz, tym mniej stresu.
Stawki ryczałtu od najmu w 2026: Ile dokładnie podatku zapłacisz?
Próg 100 000 zł: Kiedy obowiązuje stawka 8,5%?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych charakteryzuje się dwoma stawkami, które zależą od wysokości Twoich rocznych przychodów z najmu. Podstawowa stawka, z którą najczęściej mamy do czynienia, wynosi 8,5%. Stosuje się ją do tych przychodów, które w ciągu roku podatkowego nie przekroczyły kwoty 100 000 zł. To jest ten próg, który determinuje niższą stawkę i, co ważne, dotyczy sumy przychodów ze wszystkich Twoich nieruchomości wynajmowanych prywatnie.
Nadwyżka ponad 100 000 zł: Kiedy wchodzi w grę stawka 12,5%?
Co jednak, gdy Twoje przychody z najmu prywatnego przekroczą magiczną barierę 100 000 zł w ciągu roku? Wówczas, od nadwyżki ponad tę kwotę, zastosowanie znajdzie wyższa stawka ryczałtu, wynosząca 12,5%. Ważne jest, aby zrozumieć, że stawka 12,5% nie obejmuje całego przychodu, a jedynie tę jego część, która przekroczyła wspomniany limit. To klasyczny przykład progresji w ryczałcie, choć oparty na przychodzie, a nie dochodzie.
Jesteście małżeństwem? Jak skorzystać z podwójnego limitu 200 000 zł.
Dla małżonków posiadających wspólność majątkową, przepisy przewidują korzystne rozwiązanie, które pozwala na efektywniejsze zarządzanie podatkiem od najmu. Jeśli wynajmujecie nieruchomość wspólnie, możecie skorzystać z podwójnego limitu przychodu, czyli 200 000 zł, zanim zacznie obowiązywać wyższa stawka 12,5%. Oznacza to, że dopiero po przekroczeniu tej kwoty łącznego przychodu, nadwyżka będzie opodatkowana wyższą stawką. Dodatkowo, małżonkowie mogą złożyć oświadczenie, że całość przychodów z najmu będzie opodatkowywana tylko przez jednego z nich, co w niektórych sytuacjach może uprościć rozliczenia. To elastyczność, którą warto wziąć pod uwagę w swoim planowaniu podatkowym.
Rozliczenie najmu krok po kroku: od przychodu do złożenia PIT-28
Zgłoszenie najmu do urzędu: Czy i kiedy jest to konieczne? (Najem prywatny vs. okazjonalny).
Wielu wynajmujących zastanawia się, czy muszą formalnie zgłaszać umowę najmu do urzędu skarbowego. W przypadku standardowego najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest najmem okazjonalnym, dobra wiadomość jest taka, że nie ma obowiązku formalnego zgłaszania samej umowy do urzędu skarbowego. Zgodnie z przepisami, za formę zgłoszenia uznaje się po prostu pierwszą wpłatę podatku. To bardzo wygodne i eliminuje dodatkowe formalności. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku najmu okazjonalnego. Tutaj, zawarcie umowy należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla miejsca zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Pamiętaj o tej różnicy, aby uniknąć niepotrzebnych problemów.
Jak prawidłowo obliczać i wpłacać miesięczne zaliczki na podatek?
Podatnicy opodatkowujący najem ryczałtem mają obowiązek wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek. Możliwe jest również rozliczanie kwartalne, ale wymaga to zgłoszenia do urzędu skarbowego. Zaliczki te należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali Państwo przychód. Czyli, jeśli przychód z najmu uzyskaliście w styczniu, zaliczkę wpłacacie do 20 lutego. Obliczenie jest proste: bierzecie kwotę przychodu z danego miesiąca, odejmujecie ewentualnie refakturowane media (o czym za chwilę), a następnie mnożycie przez odpowiednią stawkę ryczałtu (8,5% lub 12,5% po przekroczeniu progu 100 000 zł). Pamiętajcie, aby sumować przychody narastająco, by w odpowiednim momencie zastosować wyższą stawkę.
Ewidencja przychodów: Prosty obowiązek, który chroni przed kłopotami.
Choć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie wymaga prowadzenia skomplikowanej księgowości, to jednak prowadzenie prostej ewidencji przychodów jest niezwykle ważne. Nie jest to obarczone dużą biurokracją wystarczy zapisywać daty i kwoty otrzymanych czynszów. Taka ewidencja jest kluczowa z kilku powodów: po pierwsze, pomaga w prawidłowym obliczaniu i wpłacaniu miesięcznych zaliczek oraz rocznego rozliczenia PIT-28. Po drugie, i co może być jeszcze ważniejsze, stanowi solidny dowód w przypadku ewentualnej kontroli skarbowej. Dzięki niej możesz udowodnić, skąd pochodzą Twoje przychody i jak zostały opodatkowane. Moim zdaniem, to minimalny wysiłek, który zapewnia duży spokój ducha.
Wypełnianie PIT-28 online: Praktyczny przewodnik po usłudze Twój e-PIT.
W dzisiejszych czasach rozliczenia podatkowe są coraz prostsze dzięki cyfryzacji. Usługa "Twój e-PIT" to doskonałe narzędzie, które umożliwia elektroniczne składanie deklaracji PIT-28, a także innych formularzy. Jest to niezwykle wygodne rozwiązanie, które pozwala na dostęp do wstępnie wypełnionego zeznania podatkowego. Wiele danych, które posiada administracja skarbowa, jest już tam wprowadzonych. Wystarczy zweryfikować poprawność, uzupełnić brakujące informacje (np. dotyczące przychodów z najmu, które musisz wpisać samodzielnie) i wysłać deklarację. To oszczędność czasu i pewność, że wszystko zostanie złożone na czas.
Najczęstsze pułapki i pytania dotyczące podatku od najmu
Przychód to nie wszystko: Jak legalnie obniżyć podstawę opodatkowania dzięki refakturze mediów?
Jednym z najczęściej zadawanych pytań w kontekście ryczałtu jest brak możliwości odliczania kosztów. To prawda, że nie możesz odliczyć wydatków na remonty czy amortyzację. Istnieje jednak legalny sposób na zmniejszenie kwoty podlegającej opodatkowaniu. Mówię tu o refakturowaniu opłat za media, takie jak prąd, gaz czy woda, bezpośrednio na najemcę. Jeśli w umowie najmu wyraźnie zaznaczysz, że najemca pokrywa te koszty, a Ty jedynie je refakturujesz (czyli przenosisz na niego faktyczne koszty bez marży), wówczas te kwoty nie stanowią Twojego przychodu z najmu i nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. To sprytne rozwiązanie, które pozwala na wyłączenie znaczących kwot z podstawy opodatkowania.
Najem prywatny a działalność gospodarcza: gdzie leży granica i jakie są konsekwencje jej przekroczenia?
To kluczowa kwestia, która często budzi wątpliwości. Granica między najmem prywatnym a wynajmem w ramach działalności gospodarczej jest płynna i zależy od wielu czynników. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli wynajmujesz jedną lub dwie nieruchomości w sposób pasywny, bez zorganizowanych działań marketingowych czy świadczenia dodatkowych usług, najprawdopodobniej jest to najem prywatny. Jednakże, jeśli wynajmujesz wiele nieruchomości w sposób zorganizowany, ciągły, profesjonalny i nastawiony na zysk, może to zostać uznane przez urząd skarbowy za działalność gospodarczą. Konsekwencje są znaczące: wynajem w ramach działalności gospodarczej podlega innym zasadom opodatkowania, np. możesz wybrać skalę podatkową lub podatek liniowy (rozliczany na PIT-36/PIT-36L), co wiąże się z możliwością odliczania kosztów, ale też z większą biurokracją i innymi obowiązkami. Warto być świadomym tej granicy, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Ryczałt a wspólne rozliczenie z małżonkiem (z innych dochodów): czy jedno wyklucza drugie?
Często spotykam się z pytaniem, czy wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla najmu prywatnego uniemożliwia wspólne rozliczenie z małżonkiem z innych źródeł dochodów, na przykład z umowy o pracę. Odpowiedź jest prosta i uspokajająca: nie, jedno nie wyklucza drugiego. Możesz rozliczać najem prywatny ryczałtem na PIT-28, a jednocześnie, wraz z małżonkiem, złożyć wspólne zeznanie podatkowe z pozostałych źródeł dochodów (np. na PIT-37). Są to odrębne deklaracje i formy rozliczeń, które mogą funkcjonować równolegle. To ważna informacja, która rozwiewa wiele wątpliwości i pozwala na elastyczne planowanie podatkowe w rodzinie.
Brak możliwości odliczania kosztów remontu i amortyzacji: co to realnie oznacza dla Twojego portfela?
Jak już wspomniałem, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, choć prosty w rozliczeniu, ma jedną fundamentalną cechę: oznacza brak możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodu. To oznacza, że nie możesz pomniejszyć podstawy opodatkowania o wydatki na amortyzację nieruchomości, koszty remontów, wyposażenia, ubezpieczenia, a nawet odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości. Dla Twojego portfela oznacza to, że podatek płacisz od pełnej kwoty otrzymanego czynszu (pomniejszonego o refakturowane media). Ta zasada ma realne konsekwencje finansowe i wymaga dokładnego przemyślenia opłacalności najmu, zwłaszcza jeśli ponosisz wysokie wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Warto to skalkulować, aby nie być zaskoczonym wysokością podatku.
Twoja checklista na 2026 rok: Kluczowe zasady rozliczenia najmu w pigułce
Pamiętaj o formie: Wyłącznie ryczałt i deklaracja PIT-28.
- Zapamiętaj, że jedyną obowiązującą formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, rozliczany na deklaracji PIT-28.
Pilnuj terminów: Zaliczki miesięczne do 20. dnia miesiąca i roczny PIT do 30 kwietnia.
- Bezwzględnie przestrzegaj terminów: wpłacaj miesięczne zaliczki na podatek do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu i złoż roczny PIT-28 za 2025 rok do 30 kwietnia 2026 roku.
Przeczytaj również: Kiedy płacić za wynajem mieszkania? Poznaj zasady i uniknij kar
Dokumentuj przychody: Prowadź prostą ewidencję na potrzeby kontroli.
- Prowadź prostą, ale dokładną ewidencję uzyskanych przychodów z najmu. Będzie to kluczowe do prawidłowego rozliczenia i nieocenione w przypadku ewentualnej kontroli skarbowej.
